Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Zakopane – kosmiczne ceny na rynku mieszkaniowym

Podsumowanie roku 2017 jest bardzo zaskakujące. Na rynku deweloperskim praktycznie sprzedano wszystko, co było do sprzedania.

Rynek uzupełnił braki podażowe z rynku wtórnego. Do końca roku panowało znaczne ożywienie, schodziło praktycznie wszystko, co pojawiło się na rynku, co w konsekwencji spowodowało znaczne wzrosty cen.

Powoli ruszają nowe inwestycje deweloperskie na lokalnym rynku Zakopanego. Z uwagi na ograniczenia w zakresie pozyskiwania firm budowlanych realizujących inwestycje oraz znaczne wzrosty cen materiałów budowlanych i usług procesy inwestycyjne ulegają wydłużeniu, generując coraz większe koszty. Wszystkie te aspekty przekładają się na ceny rynkowe nieruchomości, w szczególności lokali mieszkalnych.

Obecnie poziom cen lokali na rynku pierwotnym osiąga pułap od 13 tys. do 18 tys. zł/m2 w terenach centralnych Zakopanego i od 9 tys. do 15 tys. zł/m2 na peryferiach. Natomiast ceny lokali typu condo są znacznie wyższe i oscylują na poziomie od 15 tys. do 20 tys. zł/m2.

Rok 2017 okazał się rekordowy na rynku wtórnym lokali mieszkalnych, niespotykana liczba transakcji na poziomie
140 w skali roku obrazuje, jak wielki jest deficyt lokali mieszkalnych na zakopiańskim rynku pierwotnym. Rynek nie hamuje, całkiem możliwe, iż rok 2018 dorówna rokowi poprzedniemu pod względem liczby zawartych transakcji.

 

Powyżej przedstawiono liczbę transakcji sprzedaży lokali na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.

Średnia cena 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym w Zakopanem wynosi obecnie około 14 tys. zł/m2, a na rynku wtórnym kształtuje się na poziomie około 8,4 tys. zł/m2 (w I kwartale 2018 roku). W dalszym ciągu obserwuje się dysproporcje pomiędzy obydwoma rynkami mieszkań – niejednokrotnie sięgają one 100 proc. wartości, co oznacza, że w cenie jednego lokalu na rynku pierwotnym można nabyć dwa lokale na rynku wtórnym. Pierwszy kwartał 2018 roku był raczej leniwy w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi, bardzo prawdopodobne jest znaczne zwiększenie obrotu w okresie wakacyjnym i po jego zakończeniu.

Poniżej przedstawiono średnie ceny 1 m2 mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.

 

Ceny apartamentów pod wynajem typu condo na terenie Zakopanego kształtowały się na średnim poziomie około 16 tys. zł/m2 pow. uż. w 2017 roku, natomiast w I kwartale 2018 roku poziom ten wzrósł do około 19 tys. zł/m2. Choć w tym segmencie rynku od początku roku dokonano jedynie kilku transakcji, to obserwując tendencję rynkową dotyczącą zmiany sposobu użytkowania inwestycji typowo mieszkaniowych na usługowo-mieszkaniowe (w kierunku budowy condo hoteli obsługujących turystów wraz z zapleczem rekreacyjno-sportowym), można spodziewać się w najbliższym czasie znacznego zwiększenia liczby transakcji.

Trend wzrostowy panuje także na rynku nieruchomości gruntowych, szczególnie na terenach centralnych, gdzie pułap cenowy sięga kwot około 1000–2000 zł/m2 działki, w zależności od indywidualnych cech rynkowych danej nieruchomości.

Kolejne lata?

Na podstawie przedstawionej analizy można wnioskować (biorąc pod uwagę osiągnięcie rekordowo wysokiego poziomu cen nieruchomości w 2018 roku oraz nowe procesy inwestycyjne), że trudno będzie utrzymać tak silny trend wzrostowy i obecny poziom średnich cen. Wynika to z tego, że zakładany przez inwestorów zwrot kapitału z inwestycji w lokale mieszkalne przy tak wysokim pułapie cenowym na lokalnym rynku Zakopanego jest znacznie niższy, aniżeli w przypadku rozwijającego się rynku apartamentów mieszkalnych na terenie Bukowiny i Białki Tatrzańskiej.

Obserwacja ostatnich kilkunastu lat na lokalnym rynku nieruchomości w sposób oczywisty nasuwa skojarzenie z sytuacją z lat 2008–2010, kiedy to po skokowych wzrostach cen i dużym dopływie nowych inwestycji na rynku nieruchomości zapanował kilkuletni okres regresu i zmniejszenia zainteresowania inwestowaniem na terenie Zakopanego. Wydaje się zatem, iż jeszcze w tym roku powinno dojść do stabilizacji cen w segmencie rynku lokali mieszalnych na terenie Zakopanego.

Marek Suchodół
Analityk na rynku nieruchomości,
rzeczoznawca majątkowy, doradca
w zakresie inwestycji.