Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Zabudowa centrum Krakowa

Kraków stale się rozbudowuje, ale w historycznym centrum miasta zostało już niewiele terenów pod inwestycje.

Sposób zagospodarowania tych, które są do wykorzystania, ściśle określa prawo. Sporo kamienic nadaje się do rozbudowy lub nadbudowy, ale wymaga to dużych pieniędzy. To okazja dla inwestorów, którzy celują w wyższą półkę. Dlatego najczęściej miejsce starej kamienicy zajmie luksusowy apartamentowiec z nowoczesnymi windami. Mimo wysokich cen i ściśle określonych zasad – liczba rewitalizowanych kamienic jest duża.

Zabudowa historycznego Krakowa

Regulacje dotyczące zabudowy wewnątrz Plant są ustalone w planie miejscowym dla Starego Miasta. Przewidują one szczegółowo możliwości zabudowy poszczególnych działek lub nadbudowy i przebudowy istniejących kamienic. Każda działka i kamienica jest tam osobno i precyzyjnie opisana. Są też wyznaczone miejsca, gdzie mogą stanąć nowe budynki, ale są też miejsca, które obejmuje całkowity zakaz jakiejkolwiek ingerencji budowlanej.

Jest również plan miejscowy „Stradom”, który bardzo dokładnie – działka po działce – opisuje teren pomiędzy ul. Stradomską, Dietla, św. Gertrudy i Starowiślną. Wyznacza on miejsca, gdzie można stawiać nowe budynki, gdzie można nadbudować lub rozbudować kamienice i gdzie nie można wprowadzać żadnych zmian. To efekt wnikliwych prac i analiz konserwatorskich.
Podobny plan miejscowy powstaje dla trzeciego obszaru – okolic Kleparza. To kwartał wyznaczony przez ul. Krowoderską, Basztową, Pawią i Al. Trzech Wieszczy. Jest już koncepcja tego planu. Dla pozostałych obszarów centrum Krakowa do
II obwodnicy – systematycznie, w ciągu najbliższych lat –również będą tworzone tak precyzyjne plany miejscowe.

Co i jak można budować?

W większości planów dopuszcza się zabudowę o funkcji mieszkaniowej i usługowej lub mieszanej (usługi zlokalizowane tylko na parterze). Dlatego inwestorzy mogą najczęściej wybudować hotel lub apartamentowiec. Plan miejscowy przewiduje minimum 20 proc. powierzchni czynnej biologicznej, z możliwością zmniejszenia jej w niektórych obszarach do 15 proc. Jednak decyzje WZ wydawane dla tych obszarów dają często możliwość zabudowy w 100 proc. To dowód na to, że plany miejscowe są bardziej zrównoważone i istotna jest ich rola ochronna. To plan miejscowy wskazuje np., że budynki frontowe muszą nawiązywać do historycznego centrum, że budynek od strony dziedzińca może mieć dach płaski, ale nie wyższy niż kalenica budynku frontowego. Plan miejscowy określa też kolory nowo powstających w centrum budynków.

Co ciekawe, zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, w obszarach zieleni przyklasztornej i przykościelnej warunki i zasady zabudowy wyznacza miejski lub wojewódzki konserwator zabytków. Dlatego np. w ogrodzie zakonnym przy ul. św. Sebastiana pojawi się wkrótce budynek, prawdopodobnie hotelowy.

Kłopotliwe parkingi

W centrum miasta jest zarejestrowanych znacznie więcej samochodów, niż wyznaczonych obecnie miejsc parkingowych. Wskaźniki parkingowe na Starym Mieście są obniżone do 0,5–1 miejsca na mieszkanie. Jest więc nastawienie na komunikację zbiorową i ruch pieszych. W planie dla Starego Miasta nie dopuszczono powstania parkingów podziemnych. Ale już w planie dla Stradomia jest możliwość takiej inwestycji.

Z jednej strony mieszkańcy chcą, by powstały nowe miejsca postojowe, ale każdy większy parking, który ma być budowany – na pl. Na Stawach czy na pl. Biskupim – wzbudza ogromne kontrowersje. W dużej mierze chodzi o to, że każdy nowy parking generuje większy ruch.

Zgodnie z przepisami, jeśli kamienica nadbudowuje się do dwóch kondygnacji, nie musi generować miejsc parkingowych. Jeśli więcej – musi stworzyć nowe miejsca.

Grzegorz Stawowy
Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta Krakowa