Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Program Mieszkanie Plus

uchwała krajobrazowa

Trwają prace nad rządowym programem Mieszkanie Plus. Według pierwotnych zapowiedzi do początku 2019 roku miały rozpocząć się budowy około 100 tys. nowych lokali. Dziś jednak wiadomo, że prace nad programem przebiegają zbyt wolno, a trudności pojawiają się na już na etapie pozyskiwania gruntów pod zabudowę.

Mieszkanie Plus to rozbudowany program rządowy, którego głównym celem jest poprawa dostępności mieszkań na wynajem. Czynsz najmu tego typu lokali miałby się utrzymywać na umiarkowanej wysokości, a inwestycje realizowane byłyby z wykorzystaniem nieruchomości państwowych. Inwestycje, których celem jest budowa łatwo dostępnych mieszkań na wynajem (z opcją wykupu), miałyby być wykonywane w dwóch wariantach: komercyjnym – realizowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości SA (BGK Nieruchomości), oraz regulowanym i opisanym w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN).

BGK Nieruchomości SA jest spółką zależną Banku Gospodarstwa Krajowego, której głównym zadaniem jest wspieranie rozwoju gospodarczego kraju i podnoszenie jakości życia Polaków. Spółka ta ma wzmacniać potencjał ogólnopolskiego rynku mieszkaniowego poprzez realizację inwestycji o istotnym znaczeniu dla lokalnych społeczności. Jej celem jest zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem, także dla słabiej uposażonych rodzin. Spółka ta – mimo swojej zależności od Banku Gospodarstwa Krajowego – funkcjonuje na zasadach rynkowych.

Głównym przedmiotem działalności Krajowego Zasobu Nieruchomości – jako całkowicie nowej instytucji – jest gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa i przeznaczanie ich pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu (w formule najmu lub najmu z opcją dalszego wykupu na własność). W przyszłości zadaniem KZN będzie nadzorowanie wykonywania umów najmu, a w szczególności prawidłowego ustalenia wysokości i poboru opłat czynszowych. Stawki opłat – zdecydowanie bardziej atrakcyjne aniżeli w obrocie komercyjnym – mają być określane w drodze rozporządzenia. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu nakładane będą przez prezesa KZN kary administracyjne.

KZN będzie również wykonywać zadania kontrolne dotyczące spełnienia warunków mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokości opłat eksploatacyjnych czy warunków zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców.

Dla kogo mieszkania

O najem mieszkania z programu Mieszkanie Plus będzie mogła się ubiegać każda osoba fizyczna –niezależnie od swojej sytuacji finansowej i rodzinnej. Podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu będzie jednak zobowiązanie do terminowego uiszczania opłat eksploatacyjnych i czynszu wynikającego z umowy.

Jeżeli jednak liczba zainteresowanych najmem mieszkania będzie wyższa aniżeli liczba wybudowanych mieszkań – stosowane będą różnego rodzaju kryteria pierwszeństwa. Wybierać będzie je KZN spośród katalogu kryteriów określonych ustawowo. Kryteria te będą ustalane przy uwzględnieniu specyficznych uwarunkowań przestrzennych oraz lokalizacji. Każda z inwestycji będzie miała odrębnie określone kryteria pierwszeństwa, a przy podejmowaniu decyzji o ich zakresie będzie brana pod uwagę opinia gminy na temat lokalnej sytuacji mieszkaniowej i potrzeb lokalnej społeczności.

Jako przykładowe kryteria pierwszeństwa można wskazać m.in. stratę mieszkania lub domu na skutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej; utratę mieszkania lub domu w drodze wywłaszczenia; niższe dochody; niepełnosprawność wnioskodawcy lub jego dziecka; fakt wychowywania dziecka; nieposiadanie domu lub mieszkania; zmianę miejsca zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki w innej miejscowości; status repatrianta; wiek powyżej 65 lat; posiadanie przez wnioskodawcę Karty Polaka. Stosowanie kryteriów pierwszeństwa nie będzie wykluczać z możliwości ubiegania się o najem mieszkań osób nimi nieobjętych. Będzie to powodować wyłącznie wydłużenie czasu oczekiwania na dany lokal.

Koszt najmu

Przewidywana maksymalna cena metra kwadratowego będzie ustalana co roku w drodze rozporządzenia Rady Ministrów. Podobnie jak w przypadku innych programów pomocowych – np. Mieszkania dla Młodych – przy ustalaniu stawki uwzględniane będzie położenie nieruchomości. Różnice w wysokości czynszu będzie widać przede wszystkim na przykładzie największych miast, a także gmin do nich przylegających, tworzących metropolię. Zdecydowanie niższe opłaty mają obowiązywać na terenie mniejszych gmin. Dalej na koszty wpływać będą też średnia cena kosztów budowy 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu oraz szczególne uwarunkowania danej miejscowości.

Zakłada się, że opłaty te – łącznie z opłatami za media – nie powinny przekraczać kwoty kilkuset złotych w mniejszych miejscowościach i 1,3 tys.–1,5 tys. złotych w miastach wojewódzkich. Analitycy wskazują jednak, że takie obliczenia mogą pozostawać nierealne. Już dziś przy ustalaniu wysokości opłat dla nowo wybudowanych lokali w mniejszych miejscowościach (np. w Jarocinie) czynsz najmu dla mieszkania o powierzchni 55 m2 miałby wynosić 1,3 tys. złotych miesięcznie, a dla mieszkania o powierzchni 35 m2 nie przekraczałby kwoty 800 złotych.

Skąd grunty pod zabudowę

W czasie zapowiedzi niezwykle sprawnego wykonania programu pojawiały się wątpliwości, skąd – podczas tak szeroko zakrojonych inwestycji – pozyskiwane będą grunty pod zabudowę wielomieszkaniową. Wiadomo już o kolejnych umowach, które umożliwiają wykorzystywanie terenów należących do państwowych spółek. Ministerstwo zapowiada, że wykorzystywane będą nie tylko grunty gminne oraz należące bezpośrednio do Skarbu Państwa, ale też nieruchomości wchodzące do zasobu państwowych spółek, takich jak np. PKP SA i Poczta Polska SA. Działki, na których będą powstawać mieszkania i domy w ramach programu Mieszkanie Plus, zostaną nabyte przez Krajowy Zasób Nieruchomości, którego głównym celem będzie gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa.

Spodziewane problemy

Obecnie prowadzone są dyskusje o spodziewanych problemach programu Mieszkanie Plus. Zwraca się szczególną uwagę na bardzo rozbudowaną strukturę procedur oraz wiele szczegółowych nowych przepisów prawa powodujących każdorazowe wieloaspektowe weryfikacje beneficjentów programu. Wszystko to powodować będzie konieczność utworzenia nowej machiny biurokratycznej do obsługi zainteresowanych.

Jednocześnie już teraz, podczas realizacji samych inwestycji, odnotowuje się ciągnące się problemy proceduralne – które w swej treści pozostają dosyć typowe dla procesu inwestycyjnego realizowanego przez ostatnie lata bez opisywanego programu. Zakładane przez rządzących plany realizacji niezwykle efektywnych inwestycji zderzyły się z codziennością obowiązujących procedur, które od lat spowalniają możliwość sprawnej zabudowy. Najlepszym przykładem są opisane wyżej, bieżąco załatwiane problemy dotyczące pozyskiwania gruntów pod zabudowę wielomieszkaniową. W tym wypadku jako jeden z proponowanych pomysłów rządzących jest nowa tzw. specustawa, która w przyspieszonym tempie pozwoli na przekwalifikowanie wszelkich gruntów w miastach, także ziemi rolnej. Decyzje w tej sprawie miałby wydawać wojewoda.

Należy jednak odnotować, że równolegle z wprowadzaniem nowego programu mieszkaniowego przygotowywanych jest na bieżąco szereg nowelizacji prawa budowlanego i zasad kształtujących ład przestrzenny. Jeżeli ustawodawca zrealizuje swoje pomysły zgodnie z opisywanymi zamierzeniami, to już w tym roku czeka nas rewolucja dotycząca decyzji określających warunki zabudowy oraz w przepisach ustaw o zagospodarowaniu przestrzennym i prawie budowlanym.

Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl