Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego

Rozwój rynku deweloperskiego, planowanie przestrzenne i alternatywne metody inwestowania w nieruchomości, to główne tematy piątej konferencji o rynku mieszkaniowym.

Konferencję otworzyła debata „Stwórzmy razem dobre miasto” z udziałem władz miasta, przedstawicieli aktywistów miejskich i Zarządu Głównego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. Przedstawiono na niej modele projektowania miast w Europie Zachodniej, ze szczególnym uwzględnieniem roli gminy w procesie urbanizacji. Jednym z rozpatrywanych rozwiązań było działanie gminy jako land dewelopera. W dużym uproszczeniu polega to na tym, że to gmina, a nie prywatni inwestorzy scala grunty, przygotowuje drogi i obiekty użyteczności publicznej, jak szkoły czy ośrodki zdrowia. Po przygotowaniu kompletnego projektu gmina sprzedaje gotowe, uzbrojone kwartały po cenie wyższej od kwoty zakupu. Nadwyżka między ceną kupna i sprzedaży przeznaczana jest na budowę infrastruktury. Dzięki temu powstaje doskonale zurbanizowany kwartał miasta. Zyskiem deweloperów jest przyspieszenie procesu inwestycyjnego. Zamiast starać się o wuzetki, opracowywać projekty nowych dróg i przeprowadzać media, mogą skupić się na szybkiej realizacji inwestycji. Jest to istotne szczególnie w przypadku finansowania kredytami lub obligacjami, ponieważ znacznie obniża koszt pozyskania pieniędzy. W panelu analitycznym zwrócono uwagę na utrzymującą się nadal na bardzo wysokim poziomie sprzedaż mieszkań i zwiększającą się liczbę inwestycji. Oczywiście jak zawsze zagrożeniem jest nierównowaga popytu i podaży. Zwiększony znacznie popyt na usługi budowlane spowodował wzrosty kosztów wykonawstwa. Przełożyły się one na wzrost cen mieszkań. Szacuje się, że w ciągu ostatnich miesięcy mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o około 5 proc. Jaka będzie przyszłość rynku? W dużym stopniu będzie to zależało nie tylko od relacji podaż – popyt, ale także od stóp procentowych i sytuacji makroekonomicznej. Osobny panel poświęcono przygotowywanym rozwiązaniom legislacyjnym. Zwrócono uwagę na zagrożenia płynące z propozycji wprowadzenia wyłącznie rachunków powierniczych zamkniętych. W praktyce oznacza to, że większość deweloperów całkowite koszty budowy musiałaby finansować z kredytów, a zwrot otrzymywaliby dopiero po całkowitym zakończeniu inwestycji. Oczywiście wiąże się to ze zwiększeniem wydatków, czyli w konsekwencji prawdopodobnie ze wzrostem cen mieszkań. Dzisiaj dopuszczalny jest także rachunek otwarty. Polega on na tym, że transze uruchamiane są wraz z zaawansowaniem prac. W tym przypadku prawidłowość realizacji nadzorują i kontrolują banki. Zwracano uwagę na dalsze przesuwanie się w czasie prac nad Kodeksem budowlanym i nadal niejasną sytuację z tzw. specustawą, która ma uregulować na nowo możliwości zabudowy terenu. Utrzymująca się od kilku lat bardzo dobra sytuacja na rynku spowodowała, że deweloperzy zastanawiają się nad rozwinięciem biznesu i dywersyfikacją ryzyka. W panelu „Nowe kierunki inwestowania” przedstawiono możliwości rozwoju rynku budownictwa senioralnego, rekreacyjno-turystycznego i budowy prywatnych akademików. Przedstawiono prognozy starzenia się społeczeństwa i braku rozwiązań dla ludzi starszych. Szczególnym problemem są emeryci mieszkający na wyższych kondygnacjach w starych blokach bez wind. Wzorem społeczeństw w Zachodniej Europie wydaje się niemal pewne, że w ciągu kilkunastu najbliższych lat powstaną w Polsce osiedla przeznaczone wyłącznie dla seniorów. Jednym z proponowanych rozwiązań jest rozszerzenie tzw. hipoteki odwróconej. Polega ona na sprzedaży nieruchomości z prawem dożywotniego zamieszkania i wypłaty comiesięcznej raty na rzecz właściciela. Wskazano, że w Polsce aż 60 proc. emerytów posiada własne mieszkania. Konferencję zakończył wykład profesora Ryszarda Tadeusiewicza „Miasta przyszłości”. Zdaniem profesora miasta będą coraz bardziej zielone i zaawansowane technologicznie. Przewiduje on, że powszechne będą inteligentne systemy zarządzania komunikacją, a za kilkanaście lat zamiast metra w obszarach miejskich pojawią się napowietrzne kolejki z wagonikami na kilka osób. Konferencję zorganizowało Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, „Małopolski Przegląd Nieruchomości” był jednym z patronów wydarzenia.

Jarosław Knap