Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Działka rolna i siedliskowa – kto może kupić i jak otrzymać kredyt?

Kredyt na zakup działki budowlanej jest niemal takim samym kredytem jak kredyt na zakup mieszkania czy domu. Jednak nie tak łatwo będzie kupić i sfinansować zakup działki rolnej czy siedliskowej.

Obowiązujące od ponad 2 lat przepisy o obrocie gruntami rolnymi zmieniły rynek i znacząco utrudniły nabywanie działek rolnych.

Działka budowlana czy rolna?

Pierwszym krokiem, który zdeterminuje zasady obrotu i finansowania, jest określenie statusu gruntu. Jeśli jest to działka, które została przekształcona i w odpowiednich rejestrach figuruje jako grunt budowlany, to sytuacja jest prosta. Niemal każdy bank skredytuje zakup takiej działki, a kwota kredytu i jego koszt będą ustalane na takim samych zasadach jak np. w przypadku mieszkania. Sytuacja komplikuje się znacznie, jeśli grunt ma charakter rolny i nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warto mieć świadomość, że wiele gruntów ma właśnie taki charakter i wiele domów jednorodzinnych powstaje na takich działkach. W tym przypadku kluczowa staje się powierzchnia działki. Jeśli jest mniejsza niż 0,3 ha, to nie podlega pod rygory ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nabyć taką nieruchomość może każdy. W praktyce trudno jednak znaleźć grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, gdyż w myśl obowiązujących przepisów tak małe działki można wydzielać tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. w przypadku regulacji granic między sąsiednimi działkami. Jeśli jednak powierzchnia jest większa niż 0,3 ha, to zgodnie z przepisami nabywcą może być tylko rolnik, i to spełniający wymogi przepisów, np. zamieszkujący tę samą gminę, w której jest położony grunt. Takie ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi wpływają na politykę banków i zasady ustalania zabezpieczeń. Musimy bowiem pamiętać, że banki jako zabezpieczenie przyjmują tylko nieruchomości charakteryzujące się względną płynnością na rynku. Ograniczenie grupy potencjalnych nabywców takich działek rolnych może w przyszłości oznaczać dla banku problemy ze sprzedażą gruntu w chwili ewentualnej egzekucji. W przypadku braku spłaty kredytu bank nie mógłby wówczas odzyskać swoich należności. Zatem zmiana przepisów 30 kwietnia 2016 roku w praktyce uniemożliwiła uzyskanie kredytu na zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 0,3 ha.

Siedlisko – kto może kupić?

Sytuacja wygląda podobnie w przypadku zakupu działki rolnej zabudowanej np. domem letniskowym całorocznym. W potocznym znaczeniu taki typ nieruchomości określamy siedliskiem. W tym przypadku jeśli działka rolna jest zabudowana, zasady nabywania są podobne, ale większa jest powierzchnia działki, która uprawnia do zakupu osoby, które nie są rolnikami. O ile w przypadku niezabudowanego gruntu graniczną powierzchnią jest 0,3 ha, o tyle w przypadku siedlisk jest to 0,5 ha. Zatem nie będąc rolnikiem, możemy nabyć zabudowaną działkę rolną, jeśli jej powierzchnia nie przekracza 0,5 ha.

Pozostałe wymogi takie same

Kiedy określimy już status gruntu, jaki chcemy nabyć, będziemy mogli przystąpić do procesu ubiegania się o kredyt. Nie różni się on praktycznie niczym w porównaniu z kredytem na zakup gotowego domu czy mieszkania. Konieczne jest posiadanie zdolności kredytowej oraz odpowiedniego wkładu własnego (w większości banków jest wymagany na poziomie 10 proc.). Jeśli na nabywanej działce chcemy budować dom, to w przypadku finansowania kredytem bankowym z reguły konieczne będzie rozdzielenie tych dwóch celów. Zatem najpierw trzeba zaciągnąć kredyt na zakup działki, a dopiero po uzyskaniu dokumentów zezwalających na prowadzenie prac budowlanych możliwe będzie zaciągnięcie kolejnego kredytu na budowę lub podwyższenie dotychczasowego o kwotę, która pozwoli zrealizować prace budowlane.

Wymagane dokumenty

W zakresie wymaganych dokumentów kredyt na zakup działki także niewiele się różni od kredytu na zakup innej nieruchomości. Niezbędne, oprócz dokumentów potwierdzających dochód, jest dostarczenie umowy przedwstępnej, odpisu księgi wieczystej czy dokumentu potwierdzającego prawo własności sprzedającego. Dokumentem wyróżniającym takie transakcje jest konieczność dostarczenia decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Wymienione dokumenty pozwolą na określenie stanu prawnego działki i odpowiedzą na pytanie, czy jest to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Ponadto każdy bank będzie wymagał przedstawienia wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Jeśli kolejnym etapem będzie budowa domu, to niezbędne będzie także sporządzenie kosztorysu wszystkich prac budowlanych. Na jego podstawie bank i rzeczoznawca oszacują docelową wartość nieruchomości oraz zweryfikują, czy za przewidziane w kosztorysie kwoty będziemy w stanie zrealizować zakładane cele.

Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse SA