Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Dobre prognozy dla polskiego segmentu premium

Dobra koniunktura na polskim rynku nieruchomości znajduje swe odzwierciedlenie w coraz lepszej kondycji segmentu premium, który według Poland Sotheby’s International Realty urósł od roku 2012 o blisko 40 proc.

W ubiegłym roku na zakup 1,7 tys. luksusowych apartamentów i rezydencji o wartości minimum 1 mln zł zamożni Polacy wydali blisko 3,4 mld zł, a według raportu Luxury Realty Map nieruchomości nabywane w 2017 r. były średnio o ponad 210 tys. zł droższe niż jeszcze rok wcześniej. O tym, czy dana nieruchomość kwalifikuje się do segmentu premium, decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, natomiast rolę pomocniczą pełni kryterium cenowe. Lokalizacja to obok standardu – tak mieszkania, jak całego budynku, w którym się ono znajduje – wciąż główny wyznaczniki mieszkań klasy premium. O atrakcyjności inwestycji apartamentowej coraz częściej decydują również takie czynniki, jak jej oryginalność, niepowtarzalność czy wyjątkowa forma architektoniczna. Kolejnym wyznacznikiem luksusowego apartamentu jest szereg udogodnień, jakie oferują deweloperzy, chcąc zainteresować potencjalnych, bogatych nabywców. Standardem są już takie usługi, jak konsjerż, siłownia czy SPA. W Stanach Zjednoczonych czy niektórych europejskich miastach spotkać możemy się również z takimi rozwiązaniami, jak catering śniadaniowy przygotowywany przez szefa kuchni zatrudnionego w budynku. W inwestycjach z najwyższej półki niemal wszystkie wymagania lokatorów są spełniane przez obsługę. Przykładowo, w londyńskiej One Hyde Park, w której ceny zaczynają się od 3,6 mln funtów, obsługą budynku zajmuje się 60 osób – m.in. odźwierni, recepcjoniści, parkingowi, konsjerże, gosposie, opiekunki dla dzieci i zwierząt, światowej kasy kucharze, kelnerzy, a nawet sommelier. Podobnie o mieszkańców dbają w nowojorskich inwestycjach One 57 czy 15 Central Park West. Z kolei w inwestycji Soori High Line na Manhattanie mieszkańcy mogą też liczyć na takie udogodnienia, jak prywatny basen w apartamencie. Takie rozwiązanie zastosowano również na Bali w inwestycji Alila Villas Soori, a także Nassim Park Residences w Singapurze.

W polskich warunkach rynkowych mieszkania klasy premium zaczynają się od 1 mln zł. Ci, których nie stać na luksus z najwyższej półki, mogą wybierać spośród bogatej oferty zwykłych apartamentów – z segmentu upper middle – w których cena ofertowa przekracza 17 tys. zł/m2. Jak zauważa Paweł Sztejter, wiceprezes zarządu firmy doradczej REAS: W porównaniu z Europą Zachodnią, Moskwą czy przede wszystkim Stanami Zjednoczonymi budowane przez polskich deweloperów apartamenty luksusowe są wciąż niezbyt drogie, co wynika z ceny metra kwadratowego jak i – choć trudno w to uwierzyć przeciętnemu nabywcy – niewielkiego metrażu oscylującego w granicach 80–150 m2. Na świecie o prawdziwym wymiarze luksusu decyduje „przestrzeń”, za jaką nabywca jest gotowy zapłacić.

Do jednych z najdroższych lokalizacji należy Monako, gdzie – jak wynika z szacunków firmy Knight Frank, za 1 mln dolarów można kupić jedynie 17 m2 apartamentu. Podobne stawki obowiązują w Hongkongu i Londynie, gdzie za 1 mln dolarów nabyć można 20 m2 apartamentu. Nieco taniej jest w Paryżu i Amsterdamie – tam za 1 mln dolarów można kupić przynajmniej 50 m2 nieruchomości. Dla porównania w Warszawie za tę samą kwotę możemy zostać właścicielami nawet 200-metrowego apartamentu. To właśnie stolica stanowi największy segment premium na polskim rynku nieruchomości. Ponad 40 proc. transakcji dokonywanych w tym segmencie zawieranych jest w Warszawie. Kolejne 25 proc. transakcji przypada łącznie na Trójmiasto, Wrocław, Kraków i Poznań. Obok Warszawy najwięcej luksusowych nieruchomości posiada Trójmiasto – przede wszystkim Sopot. Ekskluzywne apartamenty znajdziemy również w ofertach największych miast oraz w mniejszych, ale atrakcyjnych turystycznie miejscowościach.

Ceny nieruchomości segmentu premium w stolicy zaczynają się od 15 tys. zł/m2. Taką cenę zapłacimy za apartament w zrewitalizowanej kamienicy czy nowych apartamentowcach zlokalizowanych w Śródmieściu, Starej Ochocie, Żoliborzu, na Saskiej Kępie, Górnym Mokotowie lub Wschodniej Woli. Z kolei za unikatowe inwestycje w stolicy zapłacimy dużo więcej,
bo w granicach 40–60 tys. zł/m2. W Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu średnia cena za prestiż to koszt rzędu 12 tys. zł, a w Poznaniu 10 tys. zł/m2.

Spośród najbardziej znanych warszawskich luksusowych adresów wymienić możemy takie inwestycje, jak Cosmopolitan Twarda 4 i Złota 44, których wieże mieszkalne stanowią jedne z najbardziej rozpoznawalnych projektów w stolicy. To w nich zawierane są transakcje na najwyższe kwoty. W ubiegłym roku średnia cena w Cosmopolitan wyniosła 31 tys. zł/m2, a najdroższy apartament został sprzedany za 6 mln zł. Z kolei na początku tego roku jeden z apartamentów o powierzchni 240 m2 w Żaglu przy Złotej, zaprojektowanym przez Daniela Libeskinda, został sprzedany za 11 mln zł. Do najdroższych ulic w stolicy należy
ul. Twarda, gdzie za 1 m2 zapłacimy średnio 26 814 zł. Kolejne lokalizacje to ul. Parkowa, ze średnią ceną na poziomie 25 631 zł/m2, i Leszczyńska, z kwotą 18 045 zł/m2. Większość najdroższych ulic warszawskich mieści się w Śródmieściu, ale luksusowe apartamenty znajdziemy również na Woli i Mokotowie.

Do najdroższych miast w Polsce od lat zaliczany jest Sopot, gdzie za apartament przy ul. Parkowej zapłacimy kilkanaście milionów złotych. Podobnie jest na gdańskiej Marinie. Tu za luksusowe mieszkanie przy ul. Szafarnia zapłacimy około 30 tys. zł/m2, a 265-metrowy apartament w kameralnym kompleksie przy plaży w Jelitkowie to koszt rzędu 5,6 mln zł. Nieco
taniej, za 3–4 mln zł, kupimy apartament w Gdyni, np. w kompleksie przy ul. Króla Jana III, w dzielnicy Orłowo. Z kolei w Krakowie pierwsze miejsce spośród najdroższych lokalizacji zajmuje Śródmieście, z ulicami Sukienniczą i Koletek, gdzie średnia cena transakcyjna wynosi blisko 14 tys. zł/m2. Najdroższą inwestycją jest tu budynek Angel Wawel, w którym za apartament o powierzchni 192 m2 nabywca zapłacił 3,7 mln zł i gdzie znajduje się jeden z najdroższych apartamentów w Polsce wart 22 mln zł. Drugie miejsce wśród najdroższych lokalizacji w Krakowie zajmuje ul. Zwierzyniecka, ze średnią ceną 13 274 zł/m2.

Chociaż wielomilionowe transakcje na naszym rodzimym rynku nie są już rzadkością, to ceny w segmencie premium wciąż są relatywnie niskie w stosunku do stawek, jakie osiągają luksusowe inwestycje w Europie Zachodniej czy w Stanach Zjednoczonych. Według danych portalu Mansion Global tylko na Manhattanie w 2016 r. kupujący nabyli 1,1 tys. prestiżowych nieruchomości w cenie minimum 4 mln dolarów. Pomimo stosunkowo niskich stawek i wyższej stopy zwrotu za wynajem w porównaniu do europejskich rynków, zagraniczni inwestorzy to stosunkowo niewielki procent nabywców, nieprzekraczający 5–10 proc. Apartamenty segmentu premium kupują głównie Polacy, dla których nieruchomości stanowią najlepszą formę inwestycji, bardziej popularną niż kupno walut, metali szlachetnych czy funduszy inwestycyjnych. A bogatych Polaków przybywa. Według raportu KPMG analizującego rynek dóbr luksusowych w Polsce, liczba zamożnych Polaków wyniosła w zeszłym roku 1,1 mln osób, co stanowi wzrost rok do roku o ponad 60 tys. Według prognoz do roku 2020 w Polsce może mieszkać już 1,4 mln osób zamożnych. Jeszcze większą dynamikę wzrostu ukazują statystyki dotyczące osób bardzo bogatych w naszym kraju. Jak podaje raport Global Wealth Databook z 2017 r., przygotowany przez Credit Suisse, obecnie w Polsce mieszka 57 tys. osób zaliczanych do kategorii HNWI (ang. high net worth individuals), a więc takich, które dysponują majątkiem większym niż 1 mln dolarów netto. W porównaniu do roku 2016 liczba ta wzrosła prawie o 40 proc.

Na dobrą sprzedaż luksusowych mieszkań wpływa przeświadczenie, iż stanowią one dobrą i bezpieczną lokatę kapitału, jak również fakt, że zaspokajają one potrzebę podkreślenia statusu kupujących. W związku z tym podaż w tym segmencie wciąż rośnie, a według ekspertów rynek apartamentów ma duży potencjał wzrostu. W tym roku – według prognoz firmy Tacit Investment – przewidywany jest jego wzrost na poziomie 8 proc. Z Raportu EY „Rynek apartamentów luksusowych” wynika również, iż zwrot z inwestycji w Warszawie może być większy niż w przypadku innych europejskich miast. Raport ten porównuje Warszawę i wybrane metropolie, takie jak Nowy Jork, Londyn, Paryż, Monachium, Berlin, Kopenhagę czy Amsterdam. Określając potencjał i kierunki rozwoju segmentu premium, autorzy raportu zauważają, iż bariera wejścia na ten rynek jest w Polsce niższa niż w pozostałych analizowanych miastach. Według prognoz analityków EY, u podstaw których znalazły się takie czynniki, jak historyczne wzrosty cen i sytuacja społeczno-ekonomiczna kraju, w kolejnych latach zauważalny powinien być dalszy wzrost wolumenu sprzedaży przy jednoczesnym wzroście cen, które w przypadku najbardziej prestiżowych i unikatowych projektów mieszkaniowych powinny ukształtować się na poziomie 40–50 tys. zł/m2.
Przy takim tempie rozwoju ceny w Warszawie mogą zrównać się z obecnymi cenami w pozostałych analizowanych miastach: z Kopenhagą za 1–2 lata, Berlinem i Amsterdamem za 3–5 lat, Monachium za 6–7, a Paryżem i Londynem za 10–11 lat.

Marta Maniecka